透过现象看本质 剖析中国地产的泡沫之谜

2013/7/22 15:46:21    来源：86写字楼网

摘要: 中国的房地产市场一直都弥漫着一个怪圈现象，房产泡沫这个词语大家都已经耳熟能详了，但是房产泡沫也一直是中国人民的心头之痛，不管政府出具了多少条调控政策，但是房价依然在那里，那么是房产泡沫太坚强，还是我们的房产市场弊端太严重？

中国的房地产市场一直都弥漫着一个怪圈现象，房产泡沫这个词语大家都已经耳熟能详了，但是房产泡沫也一直是中国人民的心头之痛，不管政府出具了多少条调控政策，但是房价依然在那里，那么是房产泡沫太坚强，还是我们的房产市场弊端太严重？

 

有泡沫，但泡沫在哪是需要说明的。北京和上海没有泡沫。现在北京的房价在限购下仍然供不应求，说明没有泡沫。总体来看，对房产开发商以及对于未来的市场来说，机会首先是在一线城市，然后才是二线城市、三线城市、四线城市。但是对于泡沫来说，正好相反，是“四、三、二、一”。三四线城市泡沫最大。

三四线城市不断地卖地，关键是由谁来承接下半场。去年我到浙江的一个小城市，整个城市人口只有 10万人，也做了很多的地产项目。最重要的是，这个城市的人口还在减少。计划生育导致人口自然增长率非常低。同时伴有大量的年青人口外流。本地留守的是妇女、老人和儿童。他们在老家会买房，但就是一个养老房。而外来人口没有购房需求。这时大规模的房地产开发就缺乏依托。

 

大概就是从 2008年以后开始聚集起来。2008年以前刚刚起步时没有泡沫，但现在出现了。一个典型的泡沫现象就是很多三四线城市供应量很大，价格涨不上去，向下也没有降价的空间，价格都卖五六千元每平方米。我们都知道，开发商不管在哪里投资开发，一般的高层建筑建安成本都在 3000元左右 /平方米，再加上税费，总成本已经接近售价。如果一个城市的房价低于3000元 /平方米，基本就是建安、配套及市政的一些成本，土地价值基本没有体现。4000元 /平方米以上的项目，开发商才有一点利润，才能自我循环。因此，从房价上看，这些城市没有泡沫，但从供应量上看，有巨大的泡沫。

 

出现这样的事情，一是开发商不专业，进入前开发商需要调查当地的政府投资环境、配套，要跟地方政府有约定，拿到土地时的市政配套是到了什么阶段。二是并非每个地方政府都有财力有能力给开发商做到配套完整，即使地方政府做这一部分配套，也会加到地价里。开发商拿到便宜的土地，其实就意味着这部分配套要由开发商承担。

 

 

 

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